Realizei esta avaliação na data de 23 de abril de 2025, durante vistoria técnica presencial no bairro Camorim Grande, Angra dos Reis/RJ, com o objetivo de elaborar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica fundamentado em critérios normativos e parâmetros reconhecidos no setor. A vistoria ocorreu às 10h, com inspeção completa da edificação, entorno, acessos e condições gerais do imóvel.
Durante o procedimento técnico, foram observadas detalhadamente as características construtivas, padrão de execução, tipologia arquitetônica, idade aproximada, estado de conservação e funcionalidades dos ambientes. O imóvel, edificado em primeiro pavimento e acessado por escada externa, apresentou elementos relevantes como varanda perimetral coberta, sala integrada à cozinha, dois dormitórios — sendo um deles suíte — revestimentos cerâmicos, gesso rebaixado em boa parte dos cômodos e cobertura em telhas de PVC. Foram documentadas, ainda, pequenas manifestações patológicas compatíveis com o tempo de uso, sem impacto estrutural imediato, mas com recomendação de manutenção preventiva.
A avaliação contemplou estudo completo de áreas construídas, análise da situação fundiária, verificação das limitações administrativas e observância dos aspectos ambientais que influenciam a ocupação e a regularização do imóvel. A edificação encontra-se implantada sobre terreno pertencente a terceiros, com posse informal registrada por documento particular, o que foi considerado nos fatores de ajuste técnico.
Para o desenvolvimento da análise, adotei o Método Evolutivo, fundamentado na reprodução da edificação ajustada por depreciações físicas e extrínsecas, devido à ausência de amostras comparativas confiáveis no perímetro imediato. Toda a sistematização técnica observou integralmente as diretrizes previstas na ABNT NBR 14.653-2, no Manual de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE, nas tabelas atualizadas do Sinduscon-RJ, e em referências complementares emitidas por órgãos técnicos e entidades profissionais.
A vistoria foi acompanhada de registro fotográfico detalhado, croqui, apontamentos técnicos, análise de vizinhança, levantamento de infraestrutura local, verificação de restrições e estudo dos elementos que compõem a formação do valor imobiliário. Toda a documentação complementar foi devidamente anexada ao relatório final.
Este parecer técnico foi elaborado com finalidade estritamente mercadológica, destinado exclusivamente ao uso particular do solicitante, não podendo ser utilizado para demandas judiciais, perícias oficiais, inventários ou litígios que exijam avaliação com fé pública.