Realizei esta avaliação na data de 26 de março de 2025, com encerramento técnico em 27 de março de 2025, durante vistoria presencial no Distrito de Lídice, município de Rio Claro/RJ, com o objetivo de elaborar um Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, conforme os requisitos normativos da ABNT e diretrizes metodológicas aplicáveis ao mercado imobiliário urbano.

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A vistoria foi conduzida de forma minuciosa, avaliando a implantação do lote, suas divisas, conformação física, confrontações, testada, profundidade e particularidades topográficas. Também foram observados fatores ambientais, infraestrutura urbana, acessos, proximidade do centro comercial, dinâmica de uso e potencial construtivo e comercial decorrente da posição privilegiada do imóvel no núcleo urbano de Lídice.

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O estudo técnico contemplou:

• Identificação completa do imóvel com base em matrícula, cadastro municipal e documentação correlata;

• Análise do processo de desmembramento do lote e atualização topográfica disponível;

• Verificação das condições urbanísticas e do regime de uso e ocupação;

• Avaliação das características físicas da área, incluindo dimensões, geometria e conformidade com padrões urbanísticos regionais;

• Estudo do entorno imediato, incluindo infraestrutura, serviços essenciais, fluxo urbano e potencial de valorização;

• Registro fotográfico, croqui e georreferenciamento para caracterização da área.

 

Para mensuração do valor unitário de referência, foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com homogeneização por fatores, técnicas de correção e uso de amostras compatíveis e pertencentes ao mesmo perímetro urbano. Todas as amostras passaram por saneamento técnico, observando o critério de Chauvenet e a variação normativa de 30%, garantindo coerência e robustez estatística ao processo avaliativo.

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O laudo também contemplou análise de:

• Fator Localização

• Fator Testada

• Fator Profundidade

• Fator Topográfico

• Fator Oferta

 

Esses elementos permitiram construir um quadro confiável de valores unitários, adequados para a realidade imobiliária de Lídice e consistentes com a vocação comercial e residencial do perímetro urbano central.

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O documento final foi estruturado conforme as diretrizes da ABNT NBR 14.653 (Partes 1 e 2), Resoluções COFECI 957/2006 e 1.044/2007, além dos princípios éticos que regem o exercício profissional do Corretor e Avaliador de Imóveis.

O presente laudo foi concluído com fundamentação técnica completa, contemplando pesquisa de mercado, tratamento estatístico das amostras, análise normativa, cálculos, anexos, levantamento fotográfico, planta topográfica e registro de imóveis.

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Trata-se de um parecer de natureza exclusivamente avaliativa, destinado ao uso privado do solicitante, não devendo ser empregado para fins judiciais sem nomeação específica.