Realizei esta avaliação técnica na data de 10 de outubro de 2025, mediante vistoria presencial no município de Mangaratiba/RJ, com a finalidade de elaborar um Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária – PTAM, em conformidade com os padrões operacionais e normativos adotados no Brasil. A vistoria foi executada com rigor metodológico, envolvendo inspeção detalhada da edificação, análise do entorno, registro fotográfico e verificação das condições físicas, funcionais e legais do imóvel.

​

Durante o procedimento, foram avaliados os elementos estruturais, o desempenho das instalações, o estado de conservação geral, a idade aparente, o padrão construtivo, os revestimentos, condições de acessibilidade e aspectos ambientais que influenciam diretamente o comportamento de mercado. A vistoria contemplou ainda a observação de patologias, desgastes naturais e eventuais reparos recomendados, sem prejuízo à estabilidade estrutural, mas relevantes para a correta caracterização técnica do ativo imobiliário.

​

Além da análise física, foram estudados os aspectos fundiários, a documentação apresentada, as características da ocupação, os limites do terreno, o histórico de uso e eventuais restrições administrativas. Considerou-se também o comportamento do mercado local, incluindo liquidez regional, tipologia predominante e dinâmica imobiliária do bairro, situação que impacta diretamente os fatores de homogeneização e enquadramento técnico.

​

Para a elaboração deste laudo, utilizei o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, associado aos critérios de correção e homogeneização previstos na ABNT NBR 14.653-2, além da aplicação da Tabela Hoss-Heidecke para apuração da idade aparente e do fator de depreciação. Como etapa complementar, empreguei o CUB atualizado, observando o custo estimado de reprodução do imóvel e sua aderência ao padrão construtivo encontrado durante a vistoria.

 

A análise foi conduzida dentro dos parâmetros técnicos estabelecidos por:

• ABNT NBR 14.653-2,

• IBAPE Nacional – Procedimentos de Avaliação,

• Manual de Avaliação de Imóveis Urbanos,

• normas internas de boas práticas de engenharia de avaliações,

• referências técnica-financeiras e índices atualizados.

 

Toda a vistoria foi registrada por meio de fotografias, croqui técnico, memorial descritivo, verificação de infraestrutura local, acessos, rede de serviços urbanos, impacto do entorno imediato, bem como demais elementos que influenciam o valor e a liquidez do imóvel.

Este laudo possui caráter estritamente avaliativo, elaborado exclusivamente para fins mercadológicos e específicos definidos na contratação, não devendo ser utilizado para demandas judiciais que exijam perícia oficial com fé pública, exceto mediante nomeação judicial expressa.